当限购令“凉水”浇灭了一、二线城市楼市的过度热情时,三、四线城市的市场却日益发烫。

住在杭州网昨日统计显示,6月15日,浙江义乌雪峰路与望道路西南侧的一幅地块以2.26亿元成交,楼板价高达39545万元/平方米,刷新了全国住宅类地块单价“地王”纪录。

中国指数院和同策咨询机构提供的数据显示,在北上广深等一线城市的土地多以底价成交之时,二、三线城市尤其是没有限购令的城市,土地价格仍有30%以上的高溢价。同策咨询研究总监张宏伟甚至表示,按照上述土地成交价格的上升趋势,像义乌这样2010年商品房均价仅7700余元/平方米的城市,甚至可能会出现10万元/平方米以上的天价住宅。

新科楼板价状元

此前,全国商品住宅用地的成交纪录是去年11月29日由温州房企置信房产创造的。当时置信房产以37.02亿元的高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块,楼面价高达3.7万元/平方米,超过了当年7月上海世博会边一幅宅地35500元/平方米的楼面价,创造了新的宅地单价成交纪录。

仅过半年,全国商品住宅用地的单价纪录由义乌——这个浙江省的中小城市改写。6月15日,义乌市现代房产以2.26亿元的总价拿下面积仅为1500平方米,最大可建面积5715平方米的迷你住宅用地,最终的楼面价达39545元/平方米,溢价率达347%。

中原地产研究中心高级研究经理刘渊说,以往的高价土地几乎全部出现在上海、北京、广州、深圳、杭州、温州等城市中,超过3万元/平方米的土地在义乌这样的三线城市出现,他还是第一次听说。

上海同策咨询顾问有限公司提供的全国30个城市的土地成交数据显示,今年1-5月,全国成交单价最高的10幅住宅用地全部来自上海、北京、苏州、天津、杭州、温州等一、二线城市,义乌这样的三、四线城市,最贵的宅地也只能勉强挤进排行榜的前15名。

根据2010年义乌市国民经济和社会发展统计公报,义乌2010年的商品房销售额和销售面积折合商品房成交均价仅为7700元/平方米,而上述一、二线城市的平均房价均早已超过1万元/平方米。

记者曾于昨日采访拍得该地块的义乌现代房产工作人员,后者表示目前这块地的投资信息还没有出来,尚无法确定公司之后的开发计划是什么。

炒楼转向三线城市?

张宏伟认为,义乌出现天价宅地是因为其是全国少数几个资金高度集中的城市之一。此前,这一部分资金正是上海高端豪宅的投资主力。限购令的出台,令这一部分资金回流,进而影响到了区域内的普通商品住宅用地价格。

张宏伟同时认为,房企的扩张和行业洗牌,也在影响三、四线城市的土地市场。在过去的几个月中,先期在三、四线城市布局的开发商已经尝到了甜头,万科、保利、中海等地产巨头业绩之所以仍较去年有八成以上的增长,主要就是靠三、四线城市的销售。以恒大地产为例,2010年新增的67幅土地,有一半以上位于三线城市。

地产巨头的加入,也提高了一部分二、三线城市的土地溢价率。中国房地产指数研究系统的数据显示,常州、佛山等非省会城市土地今年前5月的平均溢价率超过了30%,远高过杭州、南京等省会城市。而在同策咨询机构统计的今年1~5月30城市宅地价格信息中,浙江的一个四线城市——富阳的土地成交价格甚至超过上海、南京、武汉等城市的部分地块。

房价暴涨之忧

楼面价已高达39545万元/平方米,那该地块开发出的项目售价将达到多少?

中房信分析师薛建雄按照土地成本分析认为,未来房价应该会到6万元/平方米以上。

这一看法为张宏伟所认同,他也认为,这一楼盘的价格很可能超过6万元/平方米,甚至高至10万元/平方米,并会拉动整个义乌的房价向上攀升。此前,义乌最贵的楼盘——义乌都市·中央公馆的精装修公寓均价达到5万元/平方米。而全国最贵宅地的诞生,显然会进一步推动房价上涨的趋势。

而这正是刘渊所担心的。根据他的介绍,此前像义乌、鄂尔多斯这样三、四线城市中的富裕代表,虽然聚集了大量资金,但并没有推动当地房价暴涨。但如今,这些三、四线城市却出现了过热的“苗头”。

克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱担心的程度则“进一步升级”。在今年4月的一个论坛中,他曾担心三、四线城市的投资过热,尤其是相对贫穷城市的投资过热,会导致那些城市由于购买力的不足,成为无人接盘的“空城”。

相比之下,张宏伟要乐观一些,他认为,义乌的天价地王应该还只是偶然现象,如果全国普遍性的出现类似情况,估计三、四线城市房地产市场调控也会从严,开发商转战三、四线城市的战略也将因此迅速调整。