近期香港房地产市场的一个焦点问题,是“僭建”风波。所谓“僭建”,说得通俗一些,便是违章建筑。别看这个小小的问题,它差点把香港特区政府众多高官拉下马,甚至连曾荫权也赔上声誉。不过笔者在此想讨论的是,这次的僭建让外界认识到了香港土地产权的复杂性。

香港对违章建筑标准很多,比如有人在房顶上搭建棚屋,或是在自家房子旁边加建花圃,或是把阳台围起来,做成房间——这些在香港基本上都属于违章范围。但是在房价泡沫之下,不断有港人“以身试法”,希望利用这些违章建筑开拓自家“领土”。

一向被认为政策稳定、管理透明的香港楼市,近年来吸引了不少内地投资者。有人同样钟情于这些新界区的独立房屋,因为不少这样的独立屋均位于山清水秀的乡村,但是同时离香港市区也不太远,适合作为自住用途。但这场僭建风波提醒内地买家,买楼时要看清“僭建”部分,一不留神或将赔了夫人又折兵。

这里笔者先回顾一下整个事件。事件源于香港申诉专员公署4月19日发布的一份调查报告,揭露被调查的屋宇署和地政总署两大部门存在严重官僚作风,对新界违章建筑问题至今未能解决;狠批“执法效率不高,成效存疑”。随后,香港媒体开始大量跟进新界村屋非法加建地下室及天台屋的报道。

在新界,有许多三层楼高的住宅,大家习惯称这些房子为“村屋”。由于这些村屋独门独户,没有所谓的物业管理处,因此一些业主私自开凿地下室,或者在天台上加建玻璃屋处于“无王管”的境地。加建出来的不仅有豪华卡拉OK房、健身房,甚至有桑拿房和阳光花房,这对于居于斗室的香港人来说,极具诱惑。但是,由于僭建大多由非正规开发商建造,所以存在风险。因此一旦被政府部门发现,便会要求业主拆除。

颇为有趣的是,媒体对新界房产的大翻查很快蔓及城区,并且发现,从市郊的民宅,到政府人员的官邸,许多人都被牵连其中,甚至香港特首曾荫权也名列在册。被公众投诉的还有政务司司长唐英年、香港教育局局长孙明扬、政制及内地事务局局长林瑞麟等多人。这些非富即贵的达人迫于公众舆论压力,都表示会尽快采取措施处理僭建。但那些同样遭到揭发的新界乡绅,则态度强硬得带着浓浓的火药味。

有报道称,一些曾经上门造访僭建建筑、要求业主清拆的屋宇署工作人员,被村民追打或被放狗追咬。

香港社会历来依法办事,为何会有人如此明目张胆地抗衡法律?原因是,一些历史遗留问题使得这些建筑踩在法规的灰色地带中,因此该拆不该拆,村民和政府各执一词。

丁屋、祖屋、村屋

上述特区政府要求清拆的僭建建筑,大部分为丁屋。丁屋者小型屋宇也,大部分位于与深圳接壤的新界。

丁屋制度自1972年12月开始实施。该制度规定,新界的原村居民可以向香港当局申请,在私家地上建造小型屋宇,但是并非什么人都可以申请,也不是想建多大多高都可以。

香港特区地政总署的网站上清楚列明,申请人“原村居民”必须是年满18岁的男子,而且其父系必须源自1898年时就为香港新界认可的乡村居民。此外,官方对于建造的屋宇有严格的限制——楼高不得超过3层或高于8.23米(27英尺),而上盖面积每层通常不得超过65.03平方米(700平方英尺)。

现在,根据地政总署的规定,如果1972年之后加建的地下室或者天台屋,则理应被拆除。但有一些香港人开始打“擦边球”,声称自己的房子不是丁屋,则不需要受香港特区政府相关政策的规管。此外,有一些丁屋的僭建部分是1972年以前建造的,因此业主拒绝清拆。

为何非丁屋又可以免受政府的“僭建”管辖?原来在新界,除了丁屋之外,还有一些被称为“祖屋”的非常古老的房子。香港特区地政总署的工作人员向笔者介绍说,祖屋是很久以前先人,例如爷爷、太爷爷等留下来的。

祖屋的产权很特别,属于一种特殊的“集体所有制”(类似于中国内地的“小产权房”),通常由新界某村庄中同姓的几代人共同拥有,用来供奉祖先牌位。由于不是丁屋,因此,一些村民将祖屋改建成住宅的时候拒绝遵守香港特区政府的相关政策。

但有地产界的朋友向笔者介绍,一个建筑到底是丁屋还是祖屋,地契上有简单的陈述,所以如果参考地契的话,其实基本上还是比较容易界定的。

祖屋和丁屋的存在使香港土地产权更加多元化,许多人不知道,在这个五光十色的不夜城里,其实也有特别传统的一面。有民间惯例指,祖屋是传男不传女的。

除了丁屋、祖屋之外,许多报道中还会提及“村屋”这个名词。有资深香港地产界人士指出,大家经常说的“村屋”其实没有特别清晰的划分。英文为Village House的村屋就是指在一些村庄中的房屋。

999年的土地契约

在香港这个寸土寸金的地方,能够拥有个三层小楼是很多人向往的。为什么香港特区政府会如此慷慨允许原村居民在土地上盖建丁屋?香港特区地政总署的工作人员表示:“政府就是这么规定的,如果想进一步深究,需要翻查历史资料了!”

不管怎样,新界的这些村民真是好生令人羡慕。不过,他们也面临土地所有权的问题。上面提到的地产界朋友向笔者介绍说,1997年以前,香港的土地归港英当局管辖,港英政府批准的租用年限最多的长达999年。租期届满后,港英当局有权收回土地,进行再拍卖。但1997年之后,香港的土地归中国全民所有,香港特别行政区政府只是代为行使中国政府的权力。

而1997年之后批出来的土地租用期限大多为50年。但是,根据基本法“50年不变的原则”,中国政府并没有修改那些租期等于999年的地契,所以,至于这些土地未来如何处理,现在没有人知道。

在香港岛最古老最传统的英皇道上(King’s Road),有某些地段的地契就是999年的,笔者曾经住在一栋这样的大厦里。买了这种房子的人或许会特别心安,因为不用担心70年或者50年之后房子或许将不再属于自己。

在此,笔者奉劝有意在香港置业购房的内地人士,在买楼前一定要看清地契,看是否有历史遗留问题。这些问题或许随时找上门来。如果有能力买了一些不受政策规管的屋宇,或许有额外“奖金”;但如果楼盘中有“僭建”部分,则随时可能遭到政府的强拆。

(作者系本报驻香港特约撰稿人)